住宅ローンアドバイザー試験の過去問・サンプル練習問題(一問一答)
1
省エネルギーに配慮した住宅に対する政策や優遇措置等に関する次のうち、誤っているものを1つ選びなさい。
(1) 認定低炭素住宅は二酸化炭素の排出の抑制に資する建築物で都道府県などが認定したものであり、要件としては省エネ法の省エネ基準に比べ、一次エネルギー消費量がマイナス10%以上となることなどがある。
(2) 認定低炭素住宅を取得した場合には、住宅ローン控除枠の拡大、登録免許税の軽減措置等が受けられる。
(3) 近年、環境に配慮した住宅施策が進められる中、省エネ住宅に対する様々な優遇策が実施されている。アドバイザーとしては、初期投資の優遇措置や税金軽減だけでなく、長期的な視野で省エネ住宅にどの程度のメリットがあるのか、という観点からもアドバイスしていく必要がある。
(4) 長期優良住宅とは長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅で、構造躯体等の劣化対策、耐震性、可変性、維持管理・更新の容易性、高齢者等対策、省エネルギー対策など様々な項目が設定されている。
(5) ZEHとは、高断熱化、高効率設備による省エネルギーと太陽光発電などが作り出すエネルギーにより、売電収入が得られる住宅のことで、中古または新築の戸建住宅が対象となる。
1
正解: (5)
正答率: 44.7%
(1) (2) (4) 記述のとおり。
(3) 記述のとおり。光熱費などのランニングコストや維持管理費も含めた住宅のライフサイクルコストを踏まえたアドバイスが必要となる。
(5) ゼロ・エミッション・ハウス(またはゼロ・エネルギー・ハウス)は大陽光パネル等で発電したエネルギーで消費エネルギーの概ねをまかなう住宅のこと。売電収入の有無は要件とはならない。よって、誤りであり、本問の正解。
2
住宅性能表示制度等に関する次の記述のうち、誤っているものを1つ選びなさい。
(1) 住宅性能表示制度とは、住宅の性能について表示の方法や評価の方法に関し共通のルールを設け、消費者が住宅の性能を相互比較できるようにしたものである。
(2) 住宅性能評価には、設計図書を元に性能を評価する設計住宅性能評価とその性能を建設現場で検査する建設住宅性能評価がある。
(3) 住宅性能評価を受けることにより、地震保険料の割引を受けることができる。
(4) 中古住宅の売買にあたっては、住宅性能評価を受けることが義務付けられている。
(5) 住宅性能表示制度における建設住宅性能評価を活用する場合は、フラット35の設計検査及び中間現場検査を省略できることがある。
2
正解: (4)
(1) 記述のとおり。よって、正しい。
(2) 記述のとおり。よって、正しい。
(3) 地震保険料は、各損保会社一律であるが、地区および建物の構造により保険料が異なり、また、住宅性能表示制度に定められた耐震等級を満たした物件は10~50%の割引が受けられる。よって、正しい。
(4) 住宅性能表示制度を利用するか否かは任意である。よって、誤りであり、本問の正解である。
(5) 住宅性能表示制度における設計住宅性能評価を活用する場合または長期優良住宅の場合は、フラット35の設計検査を、建設住宅性能評価を活用する場合は、フラット35の設計検査及び中間現場検査を省略できることがある。よって、正しい。
3
2004年12月の全国銀行協会の変動金利型住宅ローン申し合せ等に関する次の記述のうち、最も不適切なものを1つ選びなさい。
(1) 変動金利型住宅ローンの場合では、金利変更の基準となる金利(基準金利)と基準金利の変更に伴う適用金利の変更幅に関する事項について説明を行うこととしている。
(2) 変動金利型住宅ローンの場合、顧客が選択したローン商品の適用金利が将来上昇した場合の返済額の目安を提示することを目的とした、貸出時における適用金利とは異なる金利での返済額の試算結果に関する事項について、説明を行うこととしている。
(3) 変動金利型住宅ローンの場合、金利、返済額の変更に伴う顧客宛の通知の方法等についてまでは、この申し合わせでは、説明の必要性については触れていない。
(4) 変動金利型住宅ローンの場合、基準金利の見直し時期と基準金利の見直しに伴う新適用金利の適用時期に関する事項について説明することとしている。
(5) 変動金利型住宅ローンの場合、返済額の変更ルールに関する事項について、例えば金利上昇局面では最終返済額にしわ寄せされる可能性等についても説明することとしている。
3
正解: (3)
正答率: 83.5%
(1) (2) (4) (5) 設問のとおり。
(3) 金利や返済額の変更の通知の方法等についても説明することとしている。よって、誤りであり、本問の正解。
4
個人情報保護法の考え方に関する次の記述のうち、正しいものを1つ選びなさい。
(1) 住宅展示会やローン相談会において取得した個人情報は、保険商品等、自社や関連会社の取り扱う商品の範囲内であれば、本人の同意なくDMに利用しても差し支えない。
(2) 住宅事業者に勤務する者が、職務上、個人情報保護法に違反した場合、勤務先の住宅事業者の責任は問われない。
(3) 手業者が住宅展示場の来場者に、個人情報の利用目的を「当社のサービス向上のため」としてアンケートをお願いすることは問題ない。
(4) 社員番号やメールアドレスなどのような記号等の情報であっても、他の情報と容易に照合でき、それによって該当者を特定できるものは個人情報とされる。
(5) 個人情報保護法に基づき、個人情報取扱事業者に対して「保有個人データ」の開示を本人が求めてきた場合、開示手続のための手数料を徴収することはできない。
4
正解: (4)
正答率: 75.2%
(1) 本人の同意を得ないで、自社等で取扱える保険商品等の案内のDMを送付することは、個人情報保護法違反となる。もし、保険商品等の案内に利用したい場合は、本人の同意を得る必要がある。よって、誤り。
(2) 勤務先の住宅事業者の責任が問われることとなる。よって、誤り。
(3) アンケートを行う際は、「利用目的をできる限り特定する」必要がある。設問の「当社のサービス向上のため」は抽象的な表現であるため、本人がどのような目的で利用されるかを合理的に予想できる内容とはいえない。よって、誤りである。
(4) 記述のとおり。よって、本問の正解。
(5) 個人情報の開示にあたって、個人情報取扱事業者は本人に対して手数料を徴収することができると、個人情報保護法は定めている。よって、誤りである。
5
住宅ローンアドバイザーとしての住宅取得前のアドバイス等に関する次の記述のうち、誤っているものを1つ選びなさい。
(1) 既に所有している土地に建物のみを建てる人、あるいは現在居住している建物を建て替えたいと考えている人など、その顧客属性によってアドバイスをする時期や内容は、当然異なってくる。
(2) 新築分譲マンションを購入する場合は、一般的に物件の契約からの建設期間があるため、住宅ローンの選択から金融機関との金銭消費契約締結までに相当程度の期間を要する場合がある。このため顧客が契約締結まで随時、金利情勢等の情報が得られるように配慮する必要がある。
(3) 注文住宅を建てる場合は、物件契約に伴い、工事代金の一部を前払金等として支払うケースがあるため、資金計画決定までに、つなぎ融資の可否など顧客が十分な情報を得られるようにすることが重要である。
(4) 住宅の買い替えの相談等を受けた場合には、現在住んでいる家の売却も伴うので、全てのアドバイザーは買い替えに伴う譲渡所得税の特例などについて、具体的に税金のメリットの算出を行い、これに基づいた資金計画のアドバイスを行わなければならない。
(5) 中古マンションを購入する場合、新築マンション購入と比べて、定型化された提携ローン等があるとは限らないので、担保評価と借入可能額、必要書類の準備などのコンサルティングが重要となる。
5
正解: (4)
正答率: 87.4%
(1) 所有土地への建物建設や建替え、買替えなどでは、意思決定までに相応の時間的余裕があることが多く、また、その顧客属性によってアドバイスをする時期や内容は、当然異なってくる。よって、正しい。
(2) 新築分譲マンションでは、物件相談と同時にローン相談を受けることが多く、その後に建設期間があるため、住宅ローンの選択から金融機関との金消契約締結までに相当程度の期間を要する場合がある。金利情勢等の情報提供には十分な配慮が求められる。よって、正しい。
(3) 注文住宅を建てられる場合は、物件契約に伴い、工事代金の一部を前払金等として支払うケースがある、資金計画決定までに、つなぎ資金の必要性などについて顧客に十分な情報提供をすることが求められる。よって、正しい。
(4) 住宅の買替えの相談等を受けた場合に、アドバイザーが譲渡所得税の特例などについて具体的なアドバイスを行うことは、税理士法に触れるため、専門家に相談することを勧めるべきである。よって、誤りであり、本問の正解。
(5) 中古マンション購入時には新築マンション購入と比べて、定型化された提携ローン等があるとは限らないので、担保評価と借入可能額、必要書類の準備などのコンサルティングが重要になる。よって、正しい。
6
弁護士資格を持たない住宅ローンアドバイザーの顧客に対する行為のうち、各種法令で定める業務規則(いわゆる業務独占規定)に照らし、最も適切なものを1つ選びなさい。
(1) 顧客が購入した不動産についての法的アドバイスを求められたので、懇意にしている実績のある弁護士を紹介した。
(2) 顧客から「住宅の瑕疵担保責任」についての定義の説明を求められたので、民法の該当条文を示して一般的な解釈を解説した。
(3) 顧客から「土地を購入したが、地積が数量不足だった」という訴えを受けたので、不動産会社との間に入り、交渉、解決にあたり、謝礼を受けた。
(4) 住宅ローンを返済中の顧客から「親が所有している賃貸物件の立退き交渉の代理」を頼まれたので、立退き交渉を行った上で報酬を受け取った。
(5) 顧客から不動産取引に関する法律的な相談を受けたので、アドバイスをした上で、御礼として、物品を受け取った。
6
正解: (2)
正答率: 47.7%
(1) 特定の弁護士を紹介することは、「周旋」に当たる可能性があるので注意が必要である。よって、最も適切とはいえない。
(2) 新築・増改築、賃貸借など、不動産に関わる法律問題について、一般的な解釈を述べることは弁護士法には抵触しない。よって、最も適切であり、本問の正解である。
(3) 具体的な訴えに対して、アドバイザーが間に入り、具体的な交渉、解決にあたり、謝礼を受け取ることは弁護士法に抵触する可能性がある。よって、最も適切とはいえない。
(4) 弁護士資格を持たない者が、立退き交渉を行い、報酬をもらうことは弁護士法に抵触する。よって、最も適切とはいえない。
(5) 「報酬を得る目的」にいう「報酬」には、現金に限らず、物品や供応を受けることも含まれ、額の多寡は問わず、第三者から受け取る場合も含まれる。よって、最も適切とはいえない。
7
税理士の資格を持たない住宅ローンアドバイザーが行った次の行為のうち、最も不適切なものを1つ選びなさい。
(1) 顧客から、住宅ローン控除を受ける際の確定申告書の書き方がわからない旨の相談を受けたので、国税庁のホームページの「確定申告書等作成コーナー」を開き、一般的な事例の入力方法を教えた。
(2) 住宅ローンを借り入れることが決まった顧客に対し、住宅購入後のマネープランについて相談されたので、不動産取得税や固定資産税が具体的にいくらになるかを算出・説明したうえで相談に乗った。
(3) 住宅ローン控除の金額についての質問を受けたので、「年末のローン残高の1%について、10年間、所得控除が受けられます。ただし、支払った所得税額や住民税額の一定範囲に限られる等の条件がありますので、税金の専門家にご確認ください。」と回答した。
(4) 顧客から、住宅を購入した際にかかる税金について質問を受けたので、国税庁のホームページから該当箇所を見つけ印字し、コピーしたものを手渡した。
(5) 顧客から、土地の所有権移転登記を自分で申請したいので登録免許税について教えてほしいと頼まれたので、税率と納付方法を説明した。
7
正解: (2)
正答率: 93.1%
(1) 具体的な事例や数字を教えると税理士法に抵触するが、一般的な事例にとどめる場合には、問題ない。したがって、適切な行為である。
(2) 具体的な税金計算を行うことは税理士法に抵触する。たとえ、住宅購入後のマネープランについての相談を受けた場合でも例外でない。したがって、不適切な行為となり、本問の正解となる。
(3) 税額について、一般的な解説であれば、税理士法に抵触しない。本選択肢では、顧客の個別の例について回答しているわけではないので、適切な行為である。
(4) 税制について、税理士が記述したものや国税庁のホームページに記されているものをコピーして手渡すことは税理士法上、抵触しない。
ただし、官公庁以外のHPで公表された情報や新聞、一般の著作物などをコピーして手渡すことは一定の場合を除いて、著作権の侵害にあたるので、注意が必要。本問においては、国税庁のホームページであるので適切な行為である。
(5) 一般的な税率、納付方法などを解説するレベルでは、税理士法に抵触しない。したがって、適切な行為である。
8
収入合算に関する次の記述のうち、誤っているものを1つ選びなさい。
(1) フラット35において収入合算できる合算者は、申込時の年齢が満70歳未満の人である。
(2) フラット35において収入合算するためには、申込者本人と同居しなければならない。
(3) フラット35において、35歳3ヵ月の息子が65歳6ヵ月の父親の収入を全額合算する場合、借入期間は15年となる。ただし、親子リレー返済は利用しないものとする。
(4) 民間金融機関においては、収入合算できる対象は配偶者、父母、子どものうち1名とするのが一般的である。
(5) 民間金融機関において収入合算する場合、合算者は連帯保証人ないし連帯債務者となる。
8
正解: (3)
正答率: 71.8%
(1) (2) (4) (5) 記述のとおり。
(3) 合算額が収入合算者の年収の50%を超える場合は、借入期間は次のとおりとなる。
借入期間=80歳-次のうち年齢が高い方の人の申込時の年齢(1歳未満切り上げ) ・申込者本人/・収入合算者
したがって、借入期間=80歳-66歳(1歳未満切上げ)=14年
選択肢の15年は、合算者の年齢の1歳未満を切捨てて計算した場合。よって、誤りであり、本問の正解である。
9
下の表は、年収の異なるケースⅠ~ケースⅢの3つのケースについて、購入可能物件価格を算定するプロセスを示したものである。表中の記号A~Cにあてはまる金額の組合せとして、正しいものを1つ選びなさい。なお、計算にあたっては、巻末の返済額早見表を使用し、計算途上は円まで算出し解答に当たっては万円未満を切り捨てとすること(金利は表中の適用金利を使用)。
購入可能物件価格算定表
| ケースⅠ | ケースⅡ | ケースⅢ | |
| 年収(税込) | 400万円 | 600万円 | 800万円 |
| 総返済負担率 | 20% | 20% | 20% |
| 年間返済額 | 80万円 | 120万円 | 160万円 |
| 金利(全期間固定) | 2.0% | 2.0% | 2.0% |
| 返済期間 | 30年 | 30年 | 30年 |
| 借入可能額 | |||
| 自己資金 | 300万円 | 400万円 | 500万円 |
| 資金合計額 | |||
| 購入可能物件価格 | A | B | C |
注: 問題作成上一部ブランクにしてある。返済方式はすべて元利均等方式。ボーナス返済なし。
借入可能額=毎月返済額÷100万円当たりの毎月返済額×100万円
購入可能物件価格=資金合計額/1.05(諸費用を購入物件価格の5%とする)
(1) A 2,103万円 B 2,957万円 C 3,911万円
(2) A 2,103万円 B 3,105万円 C 3,911万円
(3) A 2,103万円 B 3,105万円 C 4,107万円
(4) A 2,003万円 B 3,105万円 C 4,107万円
(5) A 2,003万円 B 2,957万円 C 3,911万円
9
正解: (5)
正答率: 57.8%
借入可能額＝毎月返済額÷100万円当たりの毎月返済額×100万円
A 借入可能額＝80万円÷12ヶ月÷3,696円×100万円＝18,037,518円
資金合計額＝18,037,518円+3,000,000円＝21,037,518円
購入可能物件価格＝21,037,518円/1.05＝20,035,731円→2,003万円(万円未満切捨て)
B 借入可能額＝120万円÷12ヵ月÷3,696円×100万円＝27,056,277円
資金合計額＝27,056,277円+4,000,000円＝31,056,277円
購入可能物件価格＝31,056,277円/1.05＝29,577,406円(万円未満切捨て)
C 借入可能額＝160万円÷12ヵ月÷3,696円×100万円＝36,075,036円
資金合計額＝36,075,036円+5,000,000円＝41,075,036円
購入可能物件価格＝41,075,036円/1.05＝39,119,081円→3,911万円(万円未満切捨て)
10
住宅取得プランに関する次の記述のうち、正しいものを1つ選びなさい。
(1) 住宅ローンの返済が無理なくできるか否かは、総返済負担率が一つの目安となり、総返済負担率を20%以下に抑えておけば家計が破綻することはない。
(2) 現在は住宅ローンが低利で借りられるので、自己資金は少なくして、なるべく多額の住宅ローンを借りるのが返済負担を考えるうえでも有利である。
(3) 住宅ローンを借り入れる場合、本人のみでは収入が不足するときは、親の収入を合算することができるが、子ども(成人)の収入を合算することはできない。
(4) 定期借地権付き住宅は、一般的には民間住宅ローンでは対応しにくく、「フラット35」や財形住宅融資(機構財形)においても対応できない。
(5) 親から住宅資金を借りる場合は、税務上贈与とみなされる可能性があるので、借用証書を作成し、金利も支払い、預金通帳等で借用証書通りの返済を行っている記録を残しておくべきである。
10
正解: (5)
(模擬問題)
(1) 総返済負担率とは、すべての借入金の年間返済額の税込年収に対する割合である。一般的な子育てファミリーの場合、総返済負担率を20~25%以内に抑えておくのが、無理のない借り入れ方とされているが、家庭の状況によっても異なり、20~25%以内であっても家計が破綻することはありうる。よって、誤りである。
(2) 現在は自己資金ゼロでも融資する銀行はあるが、2割程度の頭金を準備するのが望ましい。なるべく多くの頭金を投入して、ローン金額を抑えておけば、将来返済に行き詰まった場合も、売却による解決がしやすくなる。よって、誤りである。
(3) 収入合算の要件は、金融機関によって異なるが、合算できる対象としては、配偶者、父母、子どもとするのが一般的である。よって、誤りである。
(4) 「フラット35」や財形住宅融資(機構財形)は定期借地権付き住宅も対象となっている。よって、誤りである。
(5) 親子間の貸借は、税務上贈与とみなされる可能性があるので、それを避けるためには、借用証書を作成し、金利も支払い、預金通帳等で借用証書通りの返済を行っている記録を残しておくのがよい。よって、正しく、本問の正解である。
11
次の表は年収の異なるケースⅠ~ケースⅢの3ケースについて、購入可能物件価格を算定するプロセスを示したものである。次の前提条件によりそれぞれの項目を計算し、表中の記号A~Cに該当する金額の組み合わせとして正しいものを1つ選びなさい。なお、記載以外の融資条件は考慮しないものとし、計算にあたっては、審査金利を適用、巻末添付の返済額早見表を使用し、計算途上は円まで算出、解答に当たっては万円未満を切捨てとすること。
(前提条件)
金利: 年1.5%(審査金利4.0%)
金利タイプ: 全期間固定金利型
返済方法: 元利均等返済、ボーナス返済なし
諸費用: 導入物件価額の5%
オートローン年間返済額: 40万円
借入可能額=毎月返済額÷100万円当たりの毎月返済額×100万円
購入可能物件価額=(借入可能額+自己資金)/1.05
購入可能物件価格算定表
| ケースⅠ | ケースⅡ | ケースⅢ | |
| 税込年収 | 500万円 | 700万円 | 1,000万円 |
| 総返済負担率上限(審査基準) | 20% | 25% | 30% |
| 年間総返済負担額(上限) | A | ||
| 返済期間 | 35年 | 30年 | 20年 |
| 住宅ローン借入可能額 | B | ||
| 自己資金 | 300万円 | 500万円 | 800万円 |
| 購入可能物件価格 | C |
(＊問題作成上、表内を一部ブランクにしてある。)
A B C
(1) 140万円 3,054万円 4,167万円
(2) 140万円 2,356万円 4,691万円
(3) 100万円 2,356万円 4,167万円
(4) 100万円 2,356万円 4,691万円
(5) 100万円 3,259万円 5,038万円
11
正解: (3)
正答率: 54.3%
- 総年間返済額
500万円×20%＝100万円
- 総年間返済額700万円×25%＝175万円
オートローン年間返済額40万円
住宅ローン年間返済額＝175万円-40万円＝135万円
住宅ローン借入可能額＝135万円÷12ヶ月÷4,774×100万円＝2,356万円(万円未満切捨て)
- 総年間返済額=1,000万円×30%=300万円
オートローン年間返済額40万円
住宅ローン年間返済額＝300万円-40万円＝260万円
住宅ローン借入可能額＝260万円÷12ヵ月÷6,059円×100万円＝35,759,476円
購入可能物件価額＝(35,759,476円+8,000,000円)/1.05＝4.167万円(万円未満切捨て)
12
特約条項付住宅ローン商品等について述べた次の記述のうち、最も不適切なものを1つ選びなさい。
(1) 自営業者にとって、病気やケガで働けなくなった際のリスクに備えた特約条項付ローンは検討に値するが、ローン完済時には特約条項でカバーされていた保障がなくなる点には注意が必要である。
(2) ガン保障付ローンでは、悪性新生物と診断されると住宅ローンが完済される仕組みとなっているが、一般的にはガンの場合には融資実行日からその日を含めて一定期間の免責期間が設けられている。
(3) 「自然災害時返済一部免除特約」によって受け取った免除金(保険金)は原則として非課税とされる。
(4) 一般的には「火害時生活再建支援特約」の対象となる災害の範囲には、自然災害以外にも爆発、破裂などによる偶発的な事故も含まれる。
(5) 最近では、高血圧や糖尿病など健康上の理由から従来の団体信用生命保険への加入が認められないような場合でも、住宅ローンに団体信用生命保険を付保できる加入条件緩和型の団体信用生命保険が取り扱われている
12
正解: (3)
正答率: 43.0%
いられない
(1) 設問のとおりであり、適切である。病気やケガで働けなくなった際のリスクに備えた特約条項付ローンは効果的であるが、ローン完済後の保障も考える必要があるので注意が必要。
(2) 一般的には、融資実行日からその日を含めて一定期間の免責期間が設けられている。よって、適切である。
(3) 雑所得として確定申告をする必要がある。よって、不適切であり、本問の正解である。
(4) 設問のとおりであり、適切である。災害の範囲には、火災や地震、噴火、落雷、水害などの自然災害だけでなく、給排水設備の事故による水濡れ、破裂、爆発、騒じょうによる暴力行為など偶発的な事故も含まれる。
(5) 設問のとおりであり、適切である。ワイド団信の取扱いが増えてきている。この場合は、ローンの金利に0.3%程度上乗せとなる。
13
変動金利型と固定金利期間選択型住宅ローンに関する次の記述のうち、正しいものを1つ選びなさい。
(1) 借入れ時点で固定金利期間選択型を選択すれば、どのような場合でも未払利息が発生することはない。
(2) 変動金利型で未払利息が発生して、返済最終回に元金が大きく残った場合には、原則として返済期間の延長が行われる。
(3) 固定金利期間選択型を選ぶと、元利均等返済でも元金均等返済でも、固定金利期間中は毎月の返済額は一定額である。
(4) 変動金利型を選ぶと、元利均等返済でも元金均等返済でも、5年間は毎月の返済額は一定額である。
(5) 固定金利期間選択型で、固定金利期間終了後特に何の手続も取らないと、一般的には自動的に変動金利が適用される。
13
正解: (5)
(模擬問題)
(1) 固定金利期間経過後に固定金利を選択せず、変動金利を選択すれば、金利の上昇によって未払利息が発生する可能性があるため、誤りである。
(2) 変動金利型で借り入れ、金利の上昇によって未払利息が発生して、それが原因で返済最終回に元金が大きく残った場合には、原則として一括返済しなければならないため、誤りである。
(3) 金利が一定でも元金均等返済では毎月支払う利息は減少していくから、誤りである。
(4) 元金均等返済では毎月利息分が減っていくので、一定額ではないから誤りである。
(5) 固定金利選択型は、変動金利型に特約をつけて一定期間金利を固定しているため、固定金利期間終了後は原則として変動金利となる。変動金利となった後はいつでも再度固定金利特約をつけることができるため、引き続き固定金利を選択することも可能だが、何もしなければ、一般には自動的に変動金利が適用されるので正しく、本問の正解である。
14
住宅取得時にかかる税金に関する次の記述のうち、誤っているものを1つ選びなさい。
(1) 平成29年に認定長期優良住宅を新築するときは、不動産取得税の課税標準から1,300万円を控除することができる。
(2) 個人間売買による中古住宅の購入代金については、消費税はかからないが、不動産業者が仲介したものについては個人間売買でも消費税がかかる。
(3) 住宅ローンを2,000万円借りる場合の金銭消費貸借契約書に貼付する印紙は2万円である。
(4) 住宅用家屋について、登録免許税の軽減措置を受けるためには、住宅取得後1年以内に登記を行う必要がある。
(5) 平成30年度までに土地を購入して、その土地の上に所定の要件を満たす住宅を建築する場合、土地の不動産取得税について軽減措置を受けるためには、原則として土地の購入後3年以内に住宅を新築しなければならない。
14
正解: (2)
正答率: 34.7%
(1) 新築住宅の不動産取得税については、評価額から1,200万円が控除されるが、特に、平成30年3月31日までに認定長期優良住宅を新築または取得したときは1,300万円が控除される。よって、正しい。
(2) 不動産業者が仲介したものも、個人間売買とみなされ消費税はかからない。消費税がかかるのは事業者が売主となっている場合である。よって、誤りであり、本問の正解。
(3) 契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合の印紙税額は2万円であるが、売買契約書と請負契約書は、1万円に軽減される。しかし、金銭消費貸借契約書は軽減措置がないため2万円となる。よって、正しい。
(4) 住宅用家屋の所有権移転登記や所有権保存登記については、所定の要件を満たしていれば登録免許税の税率が軽減されるが、軽減を受けるためには、取得後1年以内に登記を行うことが要件となっている。よって、正しい。
(5) 一定の要件を満たしている土地については、不動産取得税の軽減措置が講じられているが、軽減措置を受けるためには、土地購入の日から3年以内(やむを得ない事情がある場合は4年以内)にその土地の上に住宅を建築しなければならない。よって、正しい。
15
中古物件を売買する際のポイント等に関する次の記述のうち、最も不適切なものを1つ選びなさい。
(1) 中古一戸建物件を購入する場合、幅員4m未満の道路にしか接していない場合には、住宅ローンを利用できない場合があるので確認が必要である。
(2) 中古物件を購入する際にも住宅家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の軽減措置を受けられるが、木造の住宅用家屋で建築後24年を経過したものを取得した場合には、軽減措置の適用を受けられることはない。
(3) 宅建業者A社が自ら売主として業者でない買主Bとの間で、中古物件の売買契約を締結する場合、住宅の瑕疵について買主に説明したうえで、「現状有姿のまま引き渡し、瑕疵担保責任を負わない。」旨の特約は有効である。
(4) 中古マンションを購入する際には、管理状態等も確認する必要がある。なお、管理費・修繕積立金に滞納額があった場合には、重要事項説明書で確認可能である。
(5) 個人間売買による中古住宅の購入代金には消費税はかからない。
15
正解: (2)
正答率: 39.3%
(1) その通り。建築基準法上、幅員4m以上の道路に2m以上接している要がある。ただし、未満の道でも特定行政庁が指定したものについては、道路とみなされる。いずれにせよ、建築基準法等の要件を満たさないと、ローン利用ができないケースが大半であるので、その確認は重要である。
(2) 誤っている。木造住宅の場合には、取得日以前20年以内に建築されてきていることが条件となるが、耐震基準を満たしている場合には、築年数の制限はない。よって、この問題の正解。住宅ローン控除や不動産取得税などすべての税金の特例を受ける場合の、中古住宅の共通要件なので、しっかり覚えておきたい事項。
(3) その通り。宅建業者が自ら売主として業者でない買主Bとの間で、中古物件の売買契約を締結する場合、瑕疵担保責任を負う必要がある。ただし、対象となる瑕疵は隠れた瑕疵(つまり買主が過失なく知らないこと)であり、説明した時点で隠れた瑕疵ではないため、責任を負わない旨の特約は有効
(4) その通り。管理組合の運営が健全か、管理会社に委託している場合には管理会社の評判に問題はないか、修繕積立金や管理費の滞納がないかなど管理状態等も確認しておくことが必要。修繕積立金に関する事項は、滞納額も含めて重要事項説明書における説明事項である。
(5) その通り。個人間の中古住宅の売買においては、その購入代金に消費税は課税されない。
16
金利が年2.0%のフラット35を借入額2,000万円で申し込みたいという人がいる。次のうちフラット35の申込み要件を満たしているものを1つ選びなさい。なお、各選択肢の設問中にない条件は考慮せず、設問にない要件は満たしているものとする。審査金利は適用金利とする。
(1) 年齢は35歳で、年収は350万円、返済期間は25年で申し込みたい。
(2) 年齢は38歳で、年収は380万円、返済期間は28年で申し込みたい。ただし、自動車ローンを毎月2万円返済している。
(3) 年齢は46歳で、年収は460万円、返済期間は35年で申し込みたい。
(4) 年齢は50歳で、年収は600万円、返済期間は10年で申し込みたい。
(5) 年齢は60歳で、年収は500万円、返済期間は10年で申し込みたい。
16
正解: (1)
正答率: 54.8%
(1) 年齢35歳で返済期間25年なので、完済時60歳。年齢要件クリア。
毎月返済額 4,238円×20百万円/百万円＝84,760円
年間返済額 84,760円×12月＝1,017.120円
返済負担率 1,017,120円/350万円≒29.1%<30%
要件を満たしている。
(2) 年齢38歳で返済期間28年なので、完済時66歳。年齢要件クリア。
毎月返済額 3,889円×20百万円/百万円＝77,780円
自動車ローンの毎月返済額 2万円
年間返済額 (77,780円+2万円)×12月＝1,173,360円
返済負担率 1,173,360円/380万円≒30.9%>30%
返済負担率オーバー、要件を満たしていない。
(3) 年齢46歳で返済期間35年なので、完済時81歳>80歳。
完済時年齢オーバー、要件を満たしていない。
(4) 年齢50歳で返済期間10年ということだが、60歳未満の場合は15年以上35年以内なので、返済期間が要件を満たしていない。
(5) 年齢60歳で返済期間10年ということで、年齢要件、返済期間の要件は満たしている。
毎月返済額 9,201円×20百万円/百万円＝184,020円
年間返済額 184,020円×12月＝2,208,240円
返済負担率 2,208,240円/500万円≒44.2%>35%
返済負担率オーバー、要件を満たしていない。
17
BさんがA銀行の住宅ローンを以下の条件で借入をした場合における、121回目の元利合計の月返済額として正しいものを1つ選びなさい。なお、計算は月割りで行い、途中、繰上返済は一切していないこととする。
借入金額4,200万円
元金均等返済型ボーナス返済なし
借入期間35年(420回)
全期間固定金利型 金利1.2%
(1) 127,500円
(2) 129,000円
(3) 130,000円
(4) 132,500円
(5) 142,000円
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正解: (3)
正答率: 60.4%
まず、元金均等返済における毎回の元本部分の返済額は、4,200万円÷420回＝100,000円。121回目の利息部分の返済額は、120回返済した後のローン残高にかかる利息となるので、120回返済後のローン残高4,200万円-(100,000円×120回)＝3,000万円。
121回目の利息部分の返済額＝3,000万円×1.2%÷12ヵ月＝30,000円
したがって、121回目の元利合計の月返済額は、元本部分100,000円+利息部分30,000円の合計額となり、130,000円である。よって、(3)が正解。
18
住宅ローンの申込み相談に来た顧客へのヒアリング事項として、最も不適切なものを、次の中から1つ選びなさい。
(1) 「生年月日と家族構成をお聞かせ願えますか。」
(2) 「お勤め先と、大体の税込み年収を教えてください。」
(3) 「収入合算をされる方は奥様でいらっしゃいますか。」
(4) 「現在、あるいはこれまで大きなご病気などをされましたか。」
(5) 「審査にあたり投資信託をご購入いただけますか。」
18
正解: (5)
正答率: 98.3%
(1)~(4)の生年月日、家族構成、勤務先、収入等については、借入申込書にも記入欄があり、住宅ローン審査に必要な項目である。収入合算者との関係を確認することは必要なことであり、団信加入が原則となることから、健康状態のヒアリングも必要である。以上から、(1)~(4)のヒアリングはどれも適切であるが、住宅ローンの審査と投資信託の購入は特に関係がなく、住宅ローン審査を理由に投資信託を販売することは不適切である。(5)は不適切である。
19
住宅ローンの融資対象物件の担保調査に関する次の記述のうち、誤っているものを1つ選びなさい。
(1) 建築物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないため、敷地と接面道路との関係を調査する必要がある。
(2) 不動産登記簿謄本(登記事項証明書)によって、所有権や抵当権の有無、所有権以外の権利などの権利関係を確認する必要がある。
(3) 不動産登記簿謄本上では、土地の地形、位置は確認できるが、道路接面状況を正確に把握することはできないので、市町村役場で閲覧できる公図による調査も行う必要がある。
(4) 敷地面積が書類上のものと合致しているか、敷地内に未登記の建物が建っていないか、土地が傾斜地等ではないかといったことについては、実地調査によって確認する。
(5) 担保物件が住宅ローンの対象となる所定の面積を有しているかを確認する際、通常、マンションのバルコニー部分は共有スペースであるため、専有面積には含まれないので注意が必要である。
19
正解: (3)
正答率: 40.0%
(1) 建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない。よって、正しい。
(2) 不動産登記簿謄本(登記事項証明書)によって、抵当権の有無など権利関係を確認する必要がある。よって、正しい。
(3) 法務局に保管されている公図による調査や現地調査等も併せて行う必要がある。公図は市町村役場で閲覧できるものではない。よって、誤りであり、本問の正解。
(4) 記述のとおり。実地調査は金融機関の職員や保証会社の職員が行うことが多い。
(5) マンションの専有面積には、壁芯(外法)面積と内法面積とがあり、壁芯面積は建築基準法の面積、内法面積は不動産登記法上の面積である。住宅ローン控除の適用や住宅ローンの融資対象として適切かどうかの判断は、内法面積で見ることとなる。なお、マンションのバルコニーは共有スペースであるため、専有面積には含まれない。よって、正しい。
20
住宅ローンを借換える際に必要となる諸費用の説明として、正しいものを1つ選びなさい。
(1) 借換え後の住宅ローンの抵当権設定にあたり登録免許税として、不動産の路線価額の0.4%の金額が必要となる。
(2) 借換え後のローン金額と返済期間に応じて保証料が必要となるが、消費税はかからず、どの金融機関も同じ金額である。
(3) 借換え前の住宅ローンの抵当権の抹消のために、法務局に対して借換前のローンの残高に応じた印紙税が必要となる。
(4) 借換え前の住宅の火災保険契約を、借換えに伴い新しくするために、新たな火災保険契約の保険料が必要となる。
(5) 住宅ローンの利息は後払いのため、借換え前のローンの前回返済日の翌日以降発生した未払利息を清算する必要がある。
20
正解: (5)
正答率: 75.1%
(1) 路線価額ではなく、債権額。すなわち、借換え後のローン金額。よって、誤り。
(2) 保証料は金融機関ごとに異なる。よって、誤り。
(3) 抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は不動産1物件につき1,000円、土地1筆、建物1棟であれば、2,000円となる。よって、誤り。
(4) 火災保険は借換えによって契約し直す必要はない。よって、誤り。
(5) 未払利息は設問の選択肢の通り。よって、正しい。
21
住宅ローンの担保等に関する次の説明のうち、最も不適切なものを1つ選びなさい。
(1) 一般的には保証会社の保証付き住宅ローンでは、保証会社が抵当権を設定することがあり、この場合、銀行には保証会社の保証以外の担保はないこともある。
(2) 住宅ローンの担保調査においては、不動産登記簿謄本だけでなく、公図による調査も行う。
(3) フラット35では取扱金融機関が抵当権を設定し、住宅ローン債権とときに住宅金融支援機構に譲渡する。
(4) 民間銀行の住宅ローンでは、火災保険の付保が条件ではないケースもあるが、加入することが望ましい。
(5) 一般的に住宅ローンの抵当権は、設定時は債務者の費用負担で設定し、完済後も債務者の費用負担で抹消登記を行う。
21
正解: (3)
正答率: 67.0%
(1) 保証会社の保証付住宅ローンでは、銀行は自ら抵当権設定を受けない限り、保証会社の保証以外は無担保である。よって、正しい。
(2) 不動産登記簿謄本だけでは、土地の形状が確認できないので、公図による確認も行う。よって、正しい。
(3) フラット35では、債権は金融機関から住宅金融支援機構に譲渡されるが、抵当権は最初から住宅金融支援機構が設定する。よって、誤りであり、本問が正解。
(4) 民間銀行の住宅ローンでは火災保険の保険金請求権に対する質権免除の取扱いがあり、この場合、火災保険に加入しなくても住宅ローンは実行される。よって、正しい。
(5) 抵当権は、設定時も抹消時も債務者が費用負担している。よって、正しい。
22
住宅ローンの抵当権の設定や登記、住宅ローン契約に関する次の説明のうち、正しいものを1つ選びなさい。
(1) 所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記などにかかる司法書士手数料は地域、登記の種類、住宅ローン借入額により決定される。
(2) 住宅ローンの申込時に発行後3ヵ月以内の印鑑証明の提出を受ければ、抵当権設定登記時に3ヶ月を超えていてもその印鑑証明で登記は可能である。
(3) 抵当権の設定金額は、住宅ローンの実行金額に利息、万が一の場合の損害金を含めるため、住宅ローン金額より大きくなる。
(4) 保証会社が抵当権者となり、担保提供者は保証会社に対する連帯保証人となる場合でも、原則として担保提供者兼連帯保証人は住宅ローン契約書への署名・捺印は必要である。
(5) 抵当権の設定後、住宅ローンが完済されれば抵当権の効力はなくなるため、抵当権の登記は自動的に抹消されることになる。
22
正解: (1)
正答率: 43.6%
(1) 記述のとおり。よって、本問の正解。
(2) 登記に使う印鑑証明は、登記時に3ヵ月以内のものが必要となる。よって、誤り。
(3) 抵当権の設定金額に未確定の金額を含めることは適当ではなく、設定金額は債権額である住宅ローンの実行金額となる。よって、誤り。
(4) 保証会社に対する連帯保証人は、住宅ローン契約書への署名・捺印は不要。間違えて署名・捺印しても契約自体が無効になるわけではないが、保証の範囲を正確に説明していないことになって、保証債務の存在が怪しくなる懸念がある。よって、誤り。
(5) 登記は申請に基づいてなされるもので、抵当権がなくなれば抹消登記をすることになるが、自動的に抹消されるわけではない。よって、誤り。
参照:公式テキスト(書籍/PDF/無料等)
- 住宅ローンアドバイザーとは一体どんな資格なの？取得するにはどうすればいい？
- 住宅ローンアドバイザーの「効果測定」ってどんな試験？効果測定の試験概要がよくわかる！
- 住宅ローンアドバイザーのおすすめの勉強法とは？テキストの構成や使い方まで徹底解説！
- 住宅ローンアドバイザーの難易度は一体どれくらい？合格のために必要な勉強時間とは？
- 住宅ローンアドバイザーの養成講座の日程は？申し込み期間はいつ？合格までの大まかな流れが分かる！
- 住宅ローンアドバイザーは取得メリットがある？具体的なメリット3選とおすすめできる条件について
- 住宅ローンアドバイザーは本当に役に立つ？意味がない？
- 住宅ローンアドバイザー検定おすすめ問題集・テキスト・参考書ランキング – 合格勉強法
- 住宅ローンアドバイザー試験の過去問・サンプル練習問題(一問一答)